Quando si gestiscono le spese comuni di un condominio, è importante rispettare le regole stabilite nei contratti sottoscritti da tutti i condomini. È necessario coinvolgere tutti gli inquilini nelle decisioni importanti tramite riunioni condominiali.

Tuttavia, ci sono alcune situazioni in cui non è necessaria l’approvazione dei condomini per prendere decisioni specifiche. Ad esempio, le spese di manutenzione ordinaria e i servizi comuni essenziali possono essere gestiti dall’amministratore senza l’approvazione preventiva dell’assemblea condominiale. Queste decisioni rientrano nei poteri ordinari e diretti dell’amministrazione, come previsto dal codice civile.

In presenza di questioni di interesse comune, come la manutenzione degli spazi condivisi, i servizi erogati a tutti gli inquilini, il pagamento delle utenze, la riparazione di serrature e/o porte e il pagamento di dipendenti comuni come portieri o giardinieri, l’amministratore di condominio ha il potere di procedere alla spesa senza l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale. La stessa Cassazione ha confermato questo potere dell’amministrazione condominiale, in quanto questi esborsi rientrano nelle mansioni ordinarie e dirette dell’amministrazione e non richiedono l’esecuzione di una delibera assembleare.Inoltre, l’amministrazione ha anche il potere di incaricare un avvocato per il recupero delle quote condominiali che i condomini non possono rifiutarsi di versare.

Ci sono alcune circostanze in cui l’amministratore di condominio ha la libertà di agire senza l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale. Questi casi includono:

• L’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea, poiché l’amministratore è l’espressione diretta delle decisioni prese dall’assemblea stessa.
• La fruizione dei servizi nell’interesse comune, come ad esempio l’utilizzo di spazi e attrezzature comuni.
• La riscossione dei contributi, ovvero la gestione delle questioni relative alla raccolta dei pagamenti dei condomini.
• L’erogazione di spese necessarie per la manutenzione ordinaria del condominio, come ad esempio le spese per la pulizia o la manutenzione degli ascensori.
• La gestione di spese urgenti e straordinarie, comprovate come tali (come previsto dall’articolo 1135 del codice civile), che richiedono una rapida e immediata attenzione, come ad esempio le spese per la riparazione di danni causati da eventi imprevisti come alluvioni o incendi.

Ci sono situazioni particolari in cui l’amministratore di condominio è costretto a intervenire con urgenza su problemi dell’edificio, come ad esempio una perdita d’acqua pericolosa o la necessità di mettere in sicurezza le scale. Anche in questi casi, poiché si tratta di situazioni straordinarie e urgenti, non è necessaria l’approvazione comune per l’intervento celere.

Inoltre, se l’amministratore non agisce tempestivamente, anche il singolo condomino può intervenire, come previsto dall’articolo 1134 del codice civile. Si definiscono spese urgenti quelle legate a problemi di manutenzione che richiedono un’azione immediata e che non consentono di rispettare le normali tempistiche di convocazione di un’assemblea.

Esempi di spese urgenti potrebbero essere la riparazione di un cornicione che minaccia di crollare o la sostituzione di un vetro che rischia di frantumarsi, in quanto questi problemi richiedono un’azione immediata per prevenire potenziali danni a persone o proprietà.