La Corte di Cassazione ha recentemente affrontato la questione delle sopraelevazioni e ha fornito importanti chiarimenti sulle modalità di esercizio del diritto di sopraelevazione in relazione alle limitazioni imposte dal regolamento di condominio. La sentenza n. 4529 del 11 febbraio 2022 rappresenta un nuovo punto di riferimento su questo argomento, dopo che la Corte aveva già affrontato la questione con l’ordinanza n. 29854/2021, in cui aveva stabilito che il diritto di realizzare una sopraelevazione spetta al proprietario dell’immobile situato all’ultimo piano, a condizione che venga rispettato il decoro architettonico dell’edificio in cui si trova.
La nuova sentenza della Cassazione fornisce ulteriori spunti interessanti. Nel caso in esame, il regolamento condominiale conteneva una clausola che vietava qualsiasi tipo di innovazione alle cose comuni, anche se relative alle proprietà individuali, senza il consenso della maggioranza dei condomini che rappresenta i due terzi del valore dell’edificio.
La Corte di Cassazione ha richiamato una consistente giurisprudenza che afferma come le clausole contrattuali del regolamento condominiale possano imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, a patto che siano enunciate in modo chiaro ed esplicito. Queste clausole sono vincolanti per gli acquirenti degli appartamenti, anche se il regolamento non è allegato all’atto di acquisto. Infatti, se nel contratto di acquisto viene fatto riferimento al regolamento di condominio, che sia stato trascritto o meno, esso deve essere considerato conosciuto o accettato sulla base del richiamo o della menzione nel contratto.
Nel caso specifico, il ricorrente ha sostenuto che l’atto di acquisto dell’immobile gli autorizzasse a realizzare le opere necessarie per rendere funzionale la proprietà alle sue esigenze. Ha inoltre sostenuto che il tribunale avrebbe commesso un errore nel disporre la demolizione dell’intera sopraelevazione anziché richiedere soltanto lo spostamento dell’opera per rispettare la distanza minima prevista.
La Corte di Cassazione ha evidenziato che nell’esemplificazione contenuta nella clausola contrattuale non erano incluse le modifiche effettivamente apportate dal ricorrente. Anche se si può considerare che l’elenco contenuto nella clausola sia meramente indicativo e non esaustivo, la posa in opera della sopraelevazione non poteva essere considerata consentita, a meno che non riguardasse solamente l’installazione di un impianto di condizionamento e refrigerazione.
La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei tribunali precedenti, secondo la quale la nuova costruzione effettuata violava le norme sulle distanze. Il solaio di copertura della sopraelevazione era stato posizionato a soli 3 cm dal piano di calpestio del balcone sottostante, violando così la normativa sulle distanze. Secondo il tribunale, questa disposizione può essere derogata solo se il proprietario del balcone o del terrazzo sottostante posiziona la veranda esattamente sotto il balcone del piano superiore, senza compromettere la visuale verticale dall’appartamento sovrastante.
Inoltre, la Corte di Cassazione ha confermato che l’intervento di sopraelevazione è stato considerato in parte lesivo delle distanze minime previste per le vedute verticali e in parte ha interessato parti comuni dell’edificio, in particolare la facciata, che è inclusa nelle parti comuni. Di conseguenza, la realizzazione dell’opera è risultata contraria all’articolo 907 del Codice Civile per la parte che riguarda le distanze minime, e in contrasto con la clausola del regolamento di condominio che richiede il consenso preventivo della maggioranza dei due terzi dei condomini per apportare modifiche e innovazioni che coinvolgono anche le parti comuni dell’edificio.
In conclusione, il ricorso è stato respinto e l’ordine di demolizione della sopraelevazione è stato confermato dalla Corte di Cassazione. Questa sentenza fornisce ulteriori chiarezza sulle limitazioni imposte dal regolamento di condominio in merito al diritto di sopraelevazione, sottolineando l’importanza di rispettare le normative sulle distanze e ottenere il consenso della maggioranza dei condomini per le modifiche che coinvolgono anche le parti comuni dell’edificio.
