La gestione delle questioni comuni nei condomini è una materia complessa che spesso può portare a conflitti, rendendo necessaria una risoluzione extragiudiziale o addirittura una decisione da parte di un giudice.

Il condominio rientra tra le materie disciplinate dal decreto legislativo 28/2010, che richiede il tentativo obbligatorio di mediazione civile prima di avviare un processo legale. Ciò significa che, per poter procedere con una causa legale, è necessario prima tentare un accordo tramite mediazione.

Le controversie che rientrano in questa procedura, comprese negli articoli dall’1117 all’1139 del codice civile, riguardano le parti comuni e il loro utilizzo, così come le questioni relative all’amministratore (articoli 1129-1133 del codice civile), alle spese sostenute dal condominio senza autorizzazione (articolo 1134 del codice civile), all’assemblea condominiale (articoli 1135-1137 del codice civile) e al regolamento condominiale (articolo 1138 del codice civile). Inoltre, comprendono anche le controversie riguardanti il ricorso contro le delibere condominiali (articolo 1137 del codice civile), la responsabilità dell’amministratore e la sua revoca, nonché il dissolvimento del condominio o la riscossione delle quote condominiali.

Ma come si avvia la procedura di mediazione obbligatoria? Ai fini dell’instaurazione del procedimento, l’articolo 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile richiede che l’amministratore ottenga una delibera assembleare valida, adottata con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Ciò significa che il quorum deliberativo deve essere costituito, sia nella prima che nella seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio. Per la validità del quorum costitutivo, nella prima convocazione è richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’intero edificio, mentre nella seconda convocazione è richiesto un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio. Una volta presentata l’istanza da parte di un avvocato a nome dell’amministratore di condominio, l’organismo di mediazione nominerà un mediatore professionista entro trenta giorni dalla presentazione della domanda. Tuttavia, l’articolo 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile prevede che, se non c’è abbastanza tempo per convocare un’assemblea e ottenere il consenso dei condomini per partecipare alla mediazione, è possibile prorogare la data della prima comparizione.

Una volta che l’udienza di mediazione è stata aperta, ci sono due possibili esiti:

1. Esito negativo: in caso di mancato accordo tra le parti, il procedimento di mediazione si considera concluso senza alcun compenso per l’organismo di mediazione. Tuttavia, il mediatore può proporre una soluzione di mediazione alle parti, che dovrà essere portata all’attenzione dell’assemblea condominiale e soggetta a una delibera con le maggioranze richieste dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile.
2. Esito positivo: se le parti raggiungono un accordo, la mediazione continua fino a quando non viene raggiunto o meno un accordo definitivo. In caso di accordo, una volta sottoscritto anche dagli avvocati delle parti, l’accordo costituisce un “titolo esecutivo”. Di norma, le spese condominiali vengono ripartite in base alle quote di proprietà di ciascun condomino, come definite nelle tabelle millesimali. Ma come vengono gestite le spese di mediazione?

La legge stabilisce che le spese sostenute per l’avvio della procedura di mediazione e le spese legali devono essere ripartite esattamente come qualsiasi altra spesa condominiale. Lo stesso principio si applica nel caso in cui il condominio sia coinvolto come convenuto nella mediazione.

Tuttavia, esistono alcune eccezioni a questa regola:

• Se i condomini raggiungono un accordo diverso, decidendo di dividere le spese solo tra alcuni proprietari.
• Se c’è una controversia tra il condominio e un singolo condomino. In questo caso, la controparte del condominio viene considerata come qualsiasi altra parte in un processo legale, e le spese legali saranno divise tra tutti gli abitanti dello stabile, ad eccezione del condomino che ha avviato la controversia.

In conclusione, la mediazione civile rappresenta un’opportunità per risolvere le controversie condominiali in modo amichevole e pacifico, evitando così i costi e le lungaggini dei procedimenti giudiziari. La partecipazione di tutte le parti interessate e una corretta ripartizione delle spese sono fondamentali per garantire l’efficacia di questo strumento di risoluzione delle dispute.