Le spese condominiali rappresentano spesso una questione complessa e delicata per i nuovi inquilini al momento dell’acquisto di una casa. La questione chiave che si pone è: a chi spetta il pagamento delle spese arretrate e in che misura? L’ordinamento giuridico stabilisce una serie di regole e responsabilità che disciplinano questa delicata situazione.
Responsabilità solidale tra venditore e acquirente
Secondo la legge, nel caso di spese condominiali arretrate, si applica una responsabilità solidale che coinvolge sia il venditore che l’acquirente per un periodo di due anni. Ciò significa che l’amministratore condominiale ha il diritto di richiedere il pagamento delle spese arretrate sia al precedente proprietario che al nuovo acquirente, a sua scelta.
Tuttavia, le responsabilità specifiche variano in base al periodo temporale e alla natura del debito:
- Contributi non versati dell’anno in corso e precedente
I nuovi proprietari sono congiuntamente responsabili, insieme al venditore precedente, esclusivamente per i contributi condominiali non ancora versati relativi all’anno in corso e a quello precedente. Questa regola si applica nel caso di debiti relativi agli anni di riferimento.
- Morosità anteriori e successive
Nel caso di morosità anteriori all’anno in corso e all’anno precedente, la responsabilità ricade esclusivamente sul vecchio proprietario. D’altra parte, per le morosità successive all’acquisto, la responsabilità è del nuovo acquirente.
Periodo di riferimento per le spese condominiali
Secondo il codice civile, le spese condominiali relative all’anno in corso e all’anno precedente, non ancora versate, sono a carico sia del venditore che dell’acquirente. È importante notare che il periodo annuale fa riferimento all’inizio dell’esercizio della gestione condominiale, che potrebbe non coincidere con l’anno solare.
Recupero dei debiti e subentro dell’acquirente
Nel caso in cui l’acquirente non adempia ai pagamenti delle spese arretrate, l’amministratore condominiale può richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti dell’acquirente stesso. Successivamente, l’acquirente potrà coinvolgere il venditore nella procedura.
Se si tratta di debiti precedenti all’anno in corso e all’anno precedente, la responsabilità è esclusivamente del vecchio proprietario. Nel caso in cui l’amministratore agisca contro il nuovo condomino per recuperare le somme arretrate, quest’ultimo ha il diritto di rivalersi sul venditore, specialmente se il contratto di vendita include la clausola “venduto libero da oneri”.
Il subentro dell’acquirente nei debiti condominiali
Va sottolineato che il meccanismo del subentro dell’acquirente nei debiti condominiali del venditore si applica non solo nella vendita dell’immobile, ma anche in casi di cessione dell’usufrutto o acquisto all’asta.
Spese da sostenere in caso di compravendita di casa
Nel contesto di una compravendita di casa, l’acquirente è tenuto a coprire le seguenti spese:
- Le spese di gestione e manutenzione ordinaria sostenute nell’anno in cui è stato comunicato il contratto di vendita all’amministratore e nell’anno precedente.
- Le spese di gestione straordinaria che sono state deliberate dall’assemblea nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto.
La questione delle spese condominiali arretrate coinvolge una serie di responsabilità e regole legali che determinano chi deve coprire quali debiti. È fondamentale comprendere i dettagli di queste regole al fine di evitare controversie e garantire una transizione agevole nell’acquisto di una casa all’interno di un condominio.
