Il sottotetto condominiale rappresenta una parte peculiare di un edificio che suscita spesso dubbi e controversie tra i condomini. Definiamo il sottotetto come lo spazio compreso tra le falde di copertura del fabbricato e il solaio di calpestio dell’ultimo piano. È un ambiente chiuso situato al di sotto del tetto e, per quanto riguarda la sua classificazione come parte comune o privata, molto dipende dalla sua potenzialità di sfruttamento a fini abitativi.
La determinazione dell’appartenenza del sottotetto non è sempre chiara, poiché non è elencata tra le parti comuni dell’edificio nell’articolo 1117 del codice civile. In effetti, l’appartenenza viene stabilita in base al titolo di proprietà o, in mancanza di questo, in base alla sua funzione effettiva. In particolare, il sottotetto viene considerato pertinenza dell’appartamento all’ultimo piano se svolge la funzione di isolare e proteggere quest’ultimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante.
Quando il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permettere la sua trasformazione in un vano autonomo, la sua appartenenza è determinata dal titolo di proprietà. In mancanza di un titolo specifico, la presunzione di comunione, come stabilita dall’articolo 1117 del codice civile, si applica solo se il sottotetto è oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse condominiale.
In assenza di limitazioni nel regolamento condominiale o nelle delibere dell’assemblea, i singoli condomini possono opporsi alla trasformazione del sottotetto in un locale abitabile solo se possono dimostrare pregiudizi alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio o danni derivanti dalla nuova destinazione. Tuttavia, è importante sottolineare che il proprietario del sottotetto non può allacciarlo ai servizi comuni del condominio senza il consenso unanime degli altri condomini.
Se il costruttore ha abusivamente cambiato la destinazione originale dei sottotetti, trasformandoli in locali abitativi, questa modifica, sebbene illegittima nei confronti delle autorità pubbliche, non dà diritto a risarcimento ai proprietari dei piani sottostanti. Ciò perché l’aspettativa dei condomini di non avere altri inquilini al piano superiore non costituisce un pregiudizio economico rilevante, come stabilito da una sentenza della Corte di Cassazione del 14 febbraio 1980.
Infine, va sottolineato che la trasformazione del sottotetto in un locale abitabile è vietata quando il regolamento condominiale contrattuale, predisposto dal costruttore originale e richiamato nei documenti di trasferimento delle unità immobiliari, o un accordo unanime tra i condomini lo proibiscono. In caso di violazione di tale divieto, i condomini possono opporsi solo se possono dimostrare pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell’edificio o danni derivanti dalla nuova destinazione. Ad esempio, possono opporsi per evitare disturbi acustici derivanti dall’uso continuo del sottotetto, diverso da quello discontinuo tipico di uno spazio di sola manutenzione, come stabilito da una sentenza della Corte di Cassazione del 5 gennaio 1985.
