Nel contesto dell’area condominiale di proprietà esclusiva, la realizzazione di opere presenta intricate dinamiche che influenzano sia i rapporti con il condominio che quelli con la pubblica amministrazione. La complessità di questo processo richiede una valutazione attenta e una gestione accurata per evitare conflitti e garantire la conformità legale.

La normativa vigente stabilisce chiaramente che sulle porzioni di proprietà individuale, riconducibili a un singolo condòmino, quest’ultimo ha il diritto di eseguire opere, ma con il vincolo fondamentale di non causare danni alle parti condominiali o compromettere la stabilità, sicurezza, o decoro architettonico dell’edificio. Tuttavia, prima di avviare qualsiasi intervento, è obbligatorio informare preventivamente l’amministratore, che a sua volta relaziona l’assemblea condominiale.

Da sottolineare è il ruolo cruciale dell’assemblea, chiamata dalla legge a valutare in modo argomentato se il progetto possa arrecare danni ai beni condominiali o mettere a rischio la stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio. La precisione del progetto è direttamente proporzionale alla sua accettazione in assemblea; un progetto dettagliato riduce le possibilità di sollevare eccezioni. L’assemblea può decidere di approvare l’esecuzione delle opere o vietarle nel caso in cui siano ritenute potenzialmente dannose per i beni condominiali.

Per quanto concerne il rapporto tra le opere progettate e la Pubblica Amministrazione, soprattutto il Comune, è imperativo munirsi di un progetto redatto da un tecnico abilitato. A seconda della tipologia delle opere, sarà necessario ottenere diverse autorizzazioni dal Comune. Pertanto, è fondamentale consultare le norme specifiche che regolano ogni singolo tipo di intervento edilizio, reperibili sul nostro sito nell’elenco dettagliato dei titoli abilitativi. Questo passaggio è essenziale per garantire la conformità legale e ottenere tutte le autorizzazioni necessarie prima di avviare qualsiasi intervento.

Le dinamiche dei lavori condominiali richiedono una gestione attenta e consapevole, bilanciando le esigenze individuali con quelle collettive. Una corretta informazione, una dettagliata valutazione in assemblea e il rispetto delle normative comunali sono pilastri fondamentali per il successo di tali interventi, garantendo un armonioso sviluppo delle modifiche condominiali.

Il caso della sentenza n. 665 del 27 settembre 2023, del tribunale di Crotone, fornisce un esempio in cui i condomini sono stati chiamati a rispondere dei danni causati da infiltrazioni in un immobile del condominio. Nonostante gli inquilini avessero richiesto il risarcimento all’assicurazione, l’edificio non era coperto a causa del mancato pagamento del premio da parte dell’amministratore.

Quest’ultimo si è difeso affermando che la mancanza di fondi era dovuta al ritardo nei pagamenti delle quote condominiali, rendendo insufficiente il saldo sul conto corrente. Il mancato pagamento da parte dei condomini dovrebbe, secondo lui, esimere l’amministratore da responsabilità.

È fondamentale sottolineare che, indipendentemente dalla causa, l’amministratore deve sempre rispondere con diligenza professionale durante l’esercizio delle sue funzioni. Nel caso di mancanza di fondi per coprire spese votate dall’assemblea, l’amministratore è tenuto a informare i condomini della carenza di risorse per consentire il saldo e mantenere operativa la copertura, come stabilito dall’articolo 1130 del codice civile.