La gestione delle spese condominiali è una questione regolamentata dalla legge al fine di garantire la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, come stabilito nell’articolo 1123 del codice civile. Tuttavia, è comune che si formino contrasti tra i condomini, poiché non tutti usufruiscono degli stessi servizi comuni in egual misura.

La normativa prevede una ripartizione delle spese in base all’uso che ciascun condomino fa delle parti comuni, classificandole in tre categorie principali.

Le spese generali, necessarie per il mantenimento e il godimento delle parti comuni, devono essere divise proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino. Ciò significa che chi possiede un appartamento di maggior valore contribuirà con una quota più elevata.

Per quanto riguarda le spese per servizi specifici, come ascensori o palestre, la ripartizione avviene in base all’uso effettivo di ciascun condomino. Ad esempio, chi vive ai piani alti sarà chiamato a contribuire maggiormente alle spese dell’ascensore.

Infine, le spese per parti dell’edificio utilizzate solo da alcuni condomini sono a carico esclusivo di coloro che ne usufruiscono. Ad esempio, se ci sono più ascensori serventi scale diverse, le spese di ciascun ascensore saranno sostenute solo dai condomini della scala corrispondente.

Una volta stabiliti i criteri di ripartizione, è possibile modificarli durante l’assemblea condominiale, purché vi sia un consenso unanime tra tutti i condomini presenti. Tale deroga all’articolo 1123 del codice civile si basa sul principio di autonomia contrattuale, come definito nell’articolo 1322 del Codice.

Le modifiche approvate durante l’assemblea sono vincolanti solo se deliberate all’unanimità, e rappresentano un accordo vincolante per tutti i condomini. Tuttavia, potrebbero sorgere complicazioni nel caso in cui un appartamento con valori di partecipazione alle spese modificate venga ceduto a un nuovo inquilino. In questo caso, la validità dell’accordo dipende dalla registrazione in Conservatoria dei registri immobiliari o dal richiamo negli atti notarili di compravendita.

La gestione delle spese condominiali richiede un equilibrio tra la tutela dei diritti dei singoli condomini e la necessità di mantenere le parti comuni dell’edificio in buone condizioni. La chiarezza nei criteri di ripartizione e la trasparenza nelle decisioni prese durante le assemblee sono fondamentali per evitare contrasti e garantire una convivenza armoniosa all’interno del condominio.