L’importante ruolo svolto dall’amministratore condominiale assume contorni distintivi in condomìni di determinate dimensioni, dove la sua presenza diventa obbligatoria. Tuttavia, è fondamentale comprendere che l’amministratore non è vincolato né ad accettare l’incarico né a mantenere la carica per l’intera durata del mandato. In caso di divergenze o ragioni personali, può liberamente presentare le dimissioni, e l’assemblea non ha il diritto di negarne l’accettazione.

La gestione delle dimissioni dell’amministratore è regolata da un meccanismo salvaguardia denominato “prorogatio imperii”. Questo meccanismo consente agli edifici privi di un amministratore, nel pieno delle sue facoltà, di continuare comunque ad essere gestiti, preservando così gli interessi condominiali urgenti. La prorogatio imperii rappresenta una sorta di prolungamento del mandato, permettendo all’amministratore di esercitare le sue attribuzioni, anche in via d’urgenza, nonostante la cessazione dell’incarico, sia essa dovuta a scadenza, revoca, dimissioni o invalidità della nomina.

Nel caso specifico trattato nell’ordinanza della Corte di Cassazione numero 1704 del 16 gennaio 2024, emerge che l’amministratore avrebbe svolto attività al di fuori del suo mandato, operando esclusivamente nell’interesse di alcuni proprietari. Questo ha portato a una gestione delle spese che è stata addebitata solo a quei condomini, non rientrando nelle passività generali del condominio.

Tuttavia, l’art. 1129, comma ottavo, c.c. stabilisce che “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. Questo significa che, nonostante le dimissioni, l’amministratore deve garantire la consegna di tutta la documentazione condominiale e eseguire le attività urgenti, senza diritto ad ulteriori compensi.

La prorogatio imperii, nel suo intento di evitare un vuoto di gestione, consente all’amministratore di continuare ad esercitare le sue competenze, compiendo atti di ordinaria amministrazione e conservativi a tutela delle ragioni condominiali. Tuttavia, si evidenzia che attività straordinarie non urgenti potrebbero essere escluse da questa prerogativa.

Inoltre, nonostante la formulazione della legge sembri non escludere la possibilità di consegnare la documentazione mentre l’amministratore continua ad amministrare, appare difficile immaginare come ciò possa avvenire in modo congruo e diligente. La prorogatio imperii sembra essere stata pensata come una situazione emergenziale di breve durata, un interregno tra un mandato e un altro.

Infine, se l’assemblea tarda nella nomina di un nuovo amministratore, l’amministratore dimissionario può richiedere la nomina di un suo sostituto direttamente al giudice, o imporre la consegna della documentazione a uno dei condomini, soprattutto nei condomìni con non più di otto proprietari. La tempestiva nomina di un nuovo amministratore è cruciale per garantire una gestione efficace e continuativa del condominio, evitando ritardi che potrebbero compromettere gli interessi comuni.